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行政复议决定书
〔2024〕张行复第120号
申 请 人：宋某
被申请人：张家港市住房和城乡建设局
地 址：张家港市杨舍镇人民中路68号
法定代表人：孟伟言，该局局长
申请人对被申请人作出的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》不服，于2024年8月29日提出行政复议申请，本机关依法予以受理，现已审理终结。
申请人请求：1、请求依法撤销被申请人于2024年8月7日下发的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》；2、责令被申请人对申请人申请的事项重新进行立案查处，并将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人。
申请人称：申请人系张家港某投资有限公司（以下简称“某有限公司”）建设的位于某镇某路某广场（商铺）X幢X层X室（以下简称“涉案项目”）的业主，基于对政府审批监督项目的信任及对某有限公司广告宣传所提及的投资利益的期待，申请人与某有限公司于2017年7月3日签订了《商品房买卖合同》、并与某有限公司指定的张家港某商业管理有限公司（以下简称“某商业公司”）签订了用于委托经营的《某广场委托经营合同》，将涉案商铺委托代管，以期租金收益。申请人通过申请政府信息公开得知某广场X栋于2017年8月30日通过竣工验收。故而于2024年7月17日向被申请人提交了《行政查处申请书》及其附件材料。2024年8月9日，申请人收到被申请人于2024年8月7日作出的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》，被申请人针对某有限公司在苏州张家港市某广场项目在预售阶段利用张家港某商业管理有限公司售后返租，诱导消费者购买房屋的违规行为问题作出答复。申请人认为被申请人所作答复与事实不符、且证据不足，应当予以撤销，理由如下：一、某有限公司和某商业公司存在售后包租或变相售后包租售后返租，诱导消费者购买房屋的违规行为。被申请人作出的答复事实不清，应当予以撤销。申请人为明确事实真相，分别向相关部门申请信息公开，获知以下文件及事实：X年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（X）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X#，使用日期至X年X月X日。X年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（X）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X#、X#、X#、X#、X#，使用日期至X年X月X日。X年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（X）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X#，使用日期至商品房交付之日。2017年8月30日，项目工程竣工验收报告。但申请人发现实际情况存在以下下问题：采用售后包租或者变相售后包租的方式进行销售，申请人与某有限公司于2017年7月3日签订了《商品房买卖合同》，并于同日与某有限公司指定的某商业公司签订了用于委托经营的《某广场委托经营合同》。合同签约时间前后一致，涉案公司属于关联公司，涉案合同约定事项存在十年内委托管理，将商铺委托其公司进行统一物业经营，并承诺对于商铺运营产生的收益中的租金归申请人所有，从第四年起每半年支付一次收益，在每个支付周期的第1个月支付该半年收益。某广场开发项目确实存在采用售后包租或者变相售后包租的方式进行销售的违法行为。二、被申请人作出的答复存在错误，属于证据不足的情形，应当予以撤销。根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”本案中，某有限公司与某商业公司违反了《商品房销售管理办法》第十一条所规定的房地产开发企业不得采取返本销售、变相返本销售、售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房的情形，忽略涉案合同主体之间的关联性，涉案合同签订时间的紧密性。且其以“申请人签订的租赁合同不等同于与某有限公司签订”为由不予查明某有限公司与某商业公司违法销售的违法事实，属于不履行行政职责的情形。三、被申请人作出的答复存在法律适用错误，应当予以撤销。《中华人民共和国行政处罚法》第36条明确规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”本案中，被申请人根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条前款的规定：张家港某投资有限公司金沙城中心赌场_澳门金沙官网：张家港市某广场项目的销售行为距今已超过2年行政处罚时效。忽略了规定的期限的计算开始日期，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。张家港某投资有限公司的违法行为是连续和继续的状态，签订的《某广场委托经营合同》期限是10年。综上所述：被申请人作出的答复存在法律适用错误，应当予以撤销。因此，申请人认为，被申请人的行政行为不符合法律规定。申请人根据《中华人民共和国行政复议法》及《中华人民共和国行政复议法实施条例》的相关规定，特向贵单位申请行政复议请求依法撤销被申请人于2024年8月7日下发的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》；责令被申请人对申请人申请的事项重新进行立案查处，并将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人。请求贵单位本着有错必纠的原则，依法支持申请人的复议请求，以维护申请人的合法权益。
申请人提供的证据有：1.《行政查处申请书》及附件等全部申请材料；2.《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》。
被申请人称：一、根据《商品房销售管理办法》第五条第三款以及《城市商品房预售管理办法》第四条第三款之规定，答复人负责张家港市行政区域内的商品房销售管理工作以及商品房预售管理工作。二、申请人就同一申请事项重复提出申请，没有提供新的事实和理由，且要求查处的行为已超过2年的行政处罚时效，故答复人对申请人重复提出的请求不予受理。2023年7月28日，申请人宋某和周某某等人以周某某为代表人向苏州市住房和城乡建设局提交《行政查处申请书》，请求依法查处张家港某投资有限公司在苏州市张家港市某广场项目在预售阶段利用张家港某商业管理有限公司售后返祖，诱导消费者购买房屋的违规行为。苏州市住房和城乡建设局转交答复人处理。答复人经调查核实后，认为根据目前掌握的证据无法认定张家港某投资有限公司存在采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的情形，张家港某投资有限公司金沙城中心赌场_澳门金沙官网：张家港市某广场项目的销售行为距今已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的2年行政处罚时效。因此，答复人决定不予立案。据此，答复人作出了《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：周某某等人行政查处书的答复》并告知了代表人周某某。2024年7月17日，答复人收到申请人宋某提交的《行政查处申请书》，申请人再次就同样的申请事项向答复人提出申请，但未提出新的事实和理由，且张家港某投资有限公司金沙城中心赌场_澳门金沙官网：张家港市某广场项目的销售行为距今已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的2年行政处罚时效，故答复人对申请人重复提出的请求不予受理。综上所述，申请人申请行政复议的理由不能成立，请求驳回其复议请求。
被申请人提供的证据有：1.2023年7月28日申请人宋某和周某某等人以周某某为代表人提交的《行政查处申请书》；2.调查（询问）笔录；3.2023年9月19日的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：周某某等人行政查处申请书的答复》及相应的邮寄凭证；4.落款2024年6月25日的《行政查处申请书》。
经查：2023年7月28日，申请人宋某和周某某等人以周某某为代表人向苏州市住房和城乡建设局提交《行政查处申请书》，举报张家港某投资有限公司在苏州市张家港市某广场项目预售阶段存在利用张家港某商业管理有限公司售后返租，诱导消费者购买房屋的违规行为，请求依法查处。苏州市住房和城乡建设局接到上述举报后，转交被申请人张家港市住房和城乡建设局调查处理。被申请人经调查核实，认为“根据目前掌握的证据无法认定张家港某投资有限公司存在采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的情形，张家港某投资有限公司金沙城中心赌场_澳门金沙官网：张家港市某广场项目的销售行为距今已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的2年行政处罚时效”，决定不予立案。2023年9月19日，被申请人作出《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：周某某等人行政查处申请书的答复》，将处理结果告知了代表人周某某。2024年7月19日，被申请人收到申请人宋某提交的《行政查处申请书》。被申请人认为该《行政查处申请书》中申请事项、事实与理由与2023年7月28日提交的申请书内容一致，但未提出新的事实和理由，属于重复申请且张家港某投资有限公司金沙城中心赌场_澳门金沙官网：张家港市某广场项目的销售行为距今已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的2年行政处罚时效，决定对申请人重复提出的请求不予受理。2024年8月7日，张家港市住房和城乡建设局作出《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》并依法送达申请人。
以上事实有下列证据予以证明：1.2023年7月28日申请人宋某和周某某等人以周某某为代表人提交的《行政查处申请书》；2.调查（询问）笔录；3.2023年9月19日的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：周某某等人行政查处申请书的答复》及相应的邮寄凭证；4.落款2024年6月25日的《行政查处申请书》；5.《行政查处申请书》EMS底单及快递信息；6.《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》及EMS底单及快递信息。
本机关认为：《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第五条规定：“举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则。”被申请人系张家港市建设行政主管部门，具有对张家港市区域内商品房的销售行为管理及举报处理的职责。
《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条规定：“举报件应自受理之日起60个工作日内办结。上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。”第十四条规定：“举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况，并做好相关记录。”2023年7月28日，申请人、周某某等人以周某某为代表人向苏州市住房和城乡建设局提交《行政查处申请书》，后苏州市住房和城乡建设局将该举报件转被申请人处理。被申请人在收到该举报转办件后依法予以受理，经调查后于2023年9月19日以书面方式将处理情况回复给周某某。本案中，申请人向被申请人提交《行政查处申请书》，仍是对前次举报事项进行举报，其申请事项、事实与理由与前述申请书内容一致，并未提出新的事实和理由，根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第八条第（三）项规定：“对下列情形之一的举报，受理机构不予受理，登记后予以存档：……（三）同一举报事项已经受理，举报人再次举报，但未提供新的违法违规事实的；……”，被申请人认定属于重复申请，决定不予受理，符合规定，并无不当。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：
维持张家港市住房和城乡建设局作出的《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：宋某行政查处申请书的答复》。
如对本决定不服，可自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
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2024年10月29日
苏公网安备 32058202010198号
