【主持人】
各位网友，上午好！由金沙城中心赌场_澳门金沙官网办公室和张家港市融媒体中心（传媒集团），联合打造的“港城会客厅”网络直播在线访谈栏目又与大家见面了。
近年来，张家港市在推动土地二级市场交易及管理等方面进行了积极探索，为了进一步规范和完善我市工业用地二级市场管理，今年1月，我市出台了《张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》，不仅明确了工业用地二级市场交易管理的新要求，更是推动我市工业用地二级市场管理再上新台阶。
今天，我们非常荣幸地邀请到了张家港市自然资源和规划局局长孙建华、副局长钱刚，为广大市民解读我市工业用地二级市场管理相关政策。
【主持人】
孙局长，您好，欢迎您做客我们《港城会客厅》。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
主持人好，各位网友，大家好！
【主持人】
钱局长，您好，也欢迎您来到《港城会客厅》。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
主持人好，各位网友，大家好！
【主持人】
我们都知道，产业是经济发展的重要支撑，土地要素保障是产业健康发展的前提，进一步规范和完善我市产业用地二级市场管理，促进土地要素顺畅流通，是推动我市经济社会高质量发展的重要保障。《张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》是我市今年出台的首个规范性文件，孙局能否介绍一下，出台该《办法》的背景和意义？
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
好的，主持人。二级市场管理办法的制定是全面贯彻党的二十大精神，建立城乡统一建设用地市场的要求，有利于进一步规范和完善我市工业用地二级市场管理。
2019年7月，国务院办公厅印发《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
2020年7月，江苏省人民政府办公厅印发《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，要求各地落实政府主体责任，建立多部门参加的联动机制，明确职责分工，压实工作责任，完善配套制度，强化保障，有序推进二级市场建设。
2022年9月，苏州市人民政府印发《金沙城中心赌场_澳门金沙官网：进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见的通知》，进一步明确了苏州国有建设用地二级市场管理的相关要求。
为了进一步规范和完善我市工业用地二级市场管理，我们结合我市产业需求，针对我市工业用地二级市场管理，出台了《张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》，办法于2024年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。
【主持人】
刚才孙局提到这次的管理办法是针对我市工业用地的，那么交易方面有什么需要特别注意的吗？
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
有的，我们的管理办法主要适用我们张家港市的工业用地，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。需要注意的是，工业用地使用权的转让、出租、抵押，应符合相关法律法规，满足土地出让批准文件及合同约定的交易条件。涉及司法处置的，对拟处置工业用地有规划要求、产业准入条件、投资发展监管要求的，相关主管部门及属地区镇应配合司法机关在拍卖公告中做好特别提示，因此在竞拍这类司法处置的工业土地时，我们相关企业主也尤其要注意其中的产业准入要求。在交易方式上，交易双方可自行协商交易，也可委托苏州市土地二级市场管理服务平台公开交易，达成交易一致意见后，在我们资规局鉴证下签订土地使用权二级市场交易合同。
【主持人】
孙局，刚才听您介绍，我们工业用地二级市场管理主要针对转让、出租、抵押三种情形，那么，先请您给我们讲讲转让方面的情况吧。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
好的，主持人。转让的方式有许多种，在这里，我们将各类导致工业用地使用权转移的行为都视为工业用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的工业用地使用权转移。为了避免以后出现产权纠纷，工业用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
需要注意的是，我们工业用地转让是有一定的前提条件的，有下列情形之一的，都不能转让：
（1）权属有争议的；
（2）未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；
（3）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的；
（4）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；
（5）未达到法定土地开发要求的；
（6）不符合出让条件约定的转让要求的；
（7）国有企业、行政事业单位及下属企业建设用地使用权转让，未经国资主管部门批准的；
（8）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
【主持人】
孙局，请您介绍一下大家比较关心的划拨工业用地转让和出让工业用地转让，两者有何不同呢？
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
针对不同方式取得的工业用地，转让的要求也不一样。
以划拨方式取得的工业用地使用权转让，土地用途在符合规划的前提下，需经市政府依法批准，受让方需依法依规补缴土地出让款。
以出让方式取得的工业用地使用权转让，在符合相关法律法规规定和出让条件等约定的前提下，充分保障交易自由，原出让条件对转让要求另有约定的，从其约定。
【主持人】
孙局，除了您刚才提到的这些，我们企业主在转让的时候，还有哪些需要注意的呢？
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
转让前，一方面，要开展土壤污染调查。大家都知道，土壤是我们最为宝贵的自然资源，开展土地污染调查是保护土壤资源、推动土壤永续利用的重要一环。对于土壤污染重点监管单位土地使用权转让，转让前应由土地使用权人开展土壤污染状况调查。这个土壤污染重点监测单位清单是由生态环境部门定期发布的。非土壤污染重点监管单位转让土地使用权时，鼓励转让方、受让方在转让前开展土壤污染状况调查。另一方面，要和属地政府签订好监管协议。在工业用地使用权转让的同时，受让方需与市政府或省级以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。土地转让后，出让条件载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。需要注意的是，土地使用权人出资比例结构及项目公司股权结构改变的，也需要约定监管指标，签订投资发展监管协议。
【主持人】
刚才孙局详细介绍了转让的情况，那么，接下来请钱局给我们讲讲出租的情形吧。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
好的，主持人。工业用地使用权出租是指土地使用权人将依法取得的工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。工业用地使用权出租期限由交易双方确定，最高不超过原土地出让合同约定的剩余使用年限，且不得超过20年。工业用地使用权出租后，原土地使用权人继续承担出让合同的权利与义务。租赁期内，因买卖等原因导致土地使用权发生转移的，原出租合同对承租人和新的土地使用权人继续有效。
【主持人】
钱局，那么抵押的情形有哪些呢？
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
好的，主持人。工业用地使用权抵押是指权利人将其土地使用权单独或者连同地上建筑物、其他附着物在不转移抵押财产占有的情况下作为债权担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该不动产折价或者拍卖、变卖该财产的价款用以优先受偿。工业用地使用权抵押的，土地连同地上建筑物、其他附着物可根据需要设定多个抵押权，并在不动产登记簿中载明顺位情况。
【主持人】
谢谢！通过刚才孙局和钱局的相关介绍，我们了解了工业用地二级市场管理办法出台的背景、意义等，相信这个办法一定能促进我市土地要素顺畅流通，为经济社会高质量发展提供有力支撑。
接下来进入网友互动环节，网友们对工业用地交易方面也是非常关注，我们选择了一些问题现场解答一下。有网友问，自己办厂好多年了，这两年由于企业经营情况发生变化，现在想把部分土地和厂房转让出去，有没有什么需要注意的？这个问题请孙局回答下。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
好的。工业用地在满足原权利人自身需要后节余的部分，在符合规划条件、安全、消防、生态环境保护等要求的前提下，按规定办理手续后，可通过二级市场转让给符合产业要求和投入产出标准的其他企业。
需要特别注意的是，工业用地分割转让是有前提条件的：工业用地的分割转让，应符合规划设计、出让条件约定或划拨决定书规定，且满足安全、消防和环保等要求；分割转让部分应具备独立分宗条件，且须保证建筑功能完整性，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求；拟分割宗地存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利义务。
【主持人】
有网友问，自己的公司想把名下两块相邻的工业用地转给下游配套公司，最好是能合并成一块地报建，但是这两块地的使用年限不同，能不能有什么办法解决？这个问题请钱局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
有办法解决的。界线相邻、用途相同且具备转让条件的多宗地块可合并为一宗地，并办理转让。合并前各地块土地使用年限终止日期不一致的，经权利人书面同意，可按照最近的终止日期统一确定使用年期，也可以各地块剩余土地使用年期为基数，按各地块土地面积加权平均的方式确定合并后地块的土地使用年限终止日期；合并前宗地涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种建设用地使用权类型的，原则上应统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款，合并后的土地使用年限可按各非划拨性质地块剩余土地使用年期加权平均确定。
【主持人】
有网友问，自己朋友资金链出现了点问题，项目刚建了一部分就停了，听说投资没达到总投资的25%没法办理转让，如果自己想接手继续建设的话，有没有什么好办法？这个问题请孙局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
目前，我们已经实行工业用地预告登记转让制度，针对未完成开发投资总额25%的转让土地，按照“先投入后转让”原则，在确定投资开发意向后，可以为符合条件的意向投资人依法办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理建设用地使用权转让和不动产转移登记。预告登记证明可以作为意向投资人办理建设项目相关手续的依据，不动产登记机构需同步在原土地使用权证或者不动产证上对预告登记结果进行注记。
【主持人】
有网友问，听说现在厂房转让都要跟镇上签监管协议，如果司法拍卖，也要签吗？这个问题请钱局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
要签的。在工业用地使用权转让的同时，受让方需与属地政府签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。土地转让后，出让条件载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。司法处置也属于转让的一种类型，司法机关在拍卖公告中会有特别提示，竞拍人也要事先咨询、充分了解属地政府拟处置工业用地的规划要求、产业准入条件、投资发展监管要求，并在成交后及时与属地政府签订监管协议。
【主持人】
有网友问，土壤污染重点监管单位在土地使用权转让时，为什么要进行土壤污染调查？这个问题请孙局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
首先，开展土地污染调查是保护土壤资源、推动土壤永续利用的重要一环。其次，根据《中华人民共和国土壤污染防治法》规定，土壤污染重点监管单位生产经营用地的用途变更或者在其土地使用权收回、转让前，应当由土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。这是法律法规的强制性要求，旨在确保土壤环境质量，防止污染地块对环境和人体健康造成潜在危害。同时，通过土壤污染状况调查，可以明确地块在转让前的污染状况，从而确定污染责任。这对于避免后续因土壤污染问题引发的法律纠纷和经济损失具有重要意义。
【主持人】
有网友问，自己朋友的公司想把名下的一块工业用地出租，使用权出租期限是如何确定的？有哪些限制条件？这个问题请钱局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
工业用地使用权出租期限是由交易双方自行确定的，但受到两个主要限制条件的约束。首先，出租期限最高不得超过原土地出让合同约定的剩余使用年限。其次，即使原土地出让合同规定的剩余使用年限较长，出租期限也不得超过法定最高年限20年。
【主持人】
有网友问，村办企业名下有一块划拨的工业用地，现在有一家公司想要收购，需要办哪些手续？这个问题请孙局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局局长 孙建华】
好的。首先，以划拨方式取得的工业用地使用权转让，需经依法批准，在符合规划的前提下，需由受让方依法依规补缴土地出让款；其次，在工业用地使用权转让的同时，受让方需与市政府或者省级以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。
【主持人】
有网友问，自己将一块工业用地出租了出去，现在想将这块地转让给自己的朋友，是否可以带租转让？还是需要清退原承租人？这个问题请钱局帮我们做个解答。
【张家港市自然资源和规划局副局长 钱 刚】
可以带租转让的。根据相关规定，工业用地使用权出租后，原土地使用权人继续承担出让合同中的权力与义务。租赁期间，因买卖、赠与或继承等原因导致土地使用权发生转移的，原出租合同对承租人和新的土地使用权人继续有效。
【主持人】
刚才，孙局、钱局给大家介绍了我市工业用地二级市场管理的相关政策，并详细解答了网友们关心的一些问题，由于时间关系，本期访谈活动到此结束，感谢网友朋友们的踊跃参与和大力支持，也感谢两位领导来到我们港城会客厅做客，我们下期再见！
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